미국 부동산 REIT ETF 투자 가이드 2026

연준이 2025년 하반기부터 기준금리를 4.25%까지 인하하면서 REIT 시장의 가장 큰 역풍이 해소되고 있습니다. 금리 하락은 REIT의 자금 조달 비용을 낮추고, 배당 수익률의 상대적 매력도를 높입니다. 2026년 초 기준 VNQ(Vanguard Real Estate ETF)의 배당 수익률은 약 4.2%로, 10년 국채 수익률(3.8%) 대비 프리미엄이 회복되었습니다. REIT의 FFO(Funds From Operations) 성장률은 2026년 3~5%로 예상되며, 섹터별로 큰 차이를 보이고 있습니다. 데이터센터 REIT의 FFO 성장률은 15~20%, 산업용(물류) REIT는 5~8%, 오피스 REIT는 -2~0%로 양극화가 심화되고 있습니다.

데이터센터 REIT는 AI 인프라 수요 폭증으로 REIT 섹터에서 가장 높은 성장을 보이고 있습니다. 에퀴닉스(Equinix), 디지털리얼티(Digital Realty)가 시장을 주도하며, 이들의 주가는 2025년 각각 35%, 42% 상승했습니다. AI 학습과 추론에 필요한 GPU 서버 수요가 폭발적으로 증가하면서 데이터센터 임대료가 연간 15~25% 상승하고 있습니다. VNQ에서 데이터센터 REIT 비중은 약 12%이며, 보다 집중적인 투자를 원한다면 데이터센터 특화 ETF를 고려할 수 있습니다. 다만 데이터센터 건설에 막대한 전력이 필요하여 전력 인프라가 병목 요인이 될 수 있다는 점은 리스크 요인입니다.

주거용 REIT(아파트, 단독주택 임대)는 미국의 만성적인 주택 공급 부족으로 안정적인 임대료 성장을 이어가고 있습니다. 에퀴티레지덴셜, 에섹스프로퍼티 등 주거용 REIT의 점유율은 96% 이상으로 매우 높은 수준입니다. 산업용(물류) REIT는 전자상거래 성장과 공급망 재편으로 수혜를 받고 있으며, 프로로지스(Prologis)가 대표 기업입니다. 반면 오피스 REIT는 재택근무 확산에 따른 구조적 도전에 직면해 있으며, 공실률이 역사적 고점인 18~20%를 기록하고 있습니다. 투자자는 오피스 REIT 비중이 낮은 ETF를 선택하거나, 주거·물류·데이터센터에 집중된 ETF를 선별하는 것이 유리합니다. SCHH(Schwab U.S. REIT ETF)는 오피스 비중이 VNQ보다 낮아 방어적인 선택입니다.

VNQ(Vanguard Real Estate ETF)는 운용자산 약 350억 달러로 최대 REIT ETF이며, 보수율 0.12%, 약 160개 종목에 분산 투자합니다. SCHH(Schwab U.S. REIT ETF)는 보수율 0.07%로 가장 저렴하며, 모기지 REIT를 제외하여 순수 부동산에 집중합니다. XLRE(Real Estate Select Sector SPDR)는 S&P 500에 포함된 대형 REIT만 편입하여 종목 수가 30개로 적지만 대형 우량 REIT에 집중됩니다. IYR(iShares U.S. Real Estate ETF)는 모기지 REIT를 포함하여 가장 넓은 커버리지를 제공합니다. 추천 전략으로는 SCHH(핵심 60%) + XLRE(대형주 집중 30%) + 개별 데이터센터 REIT(10%)의 조합이 비용 효율성과 성장성을 동시에 확보할 수 있습니다.